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商品房销售额同比增长,区域市场回暖进程分化国家统计局发布2023年1-3月商品房投资和销售数据。2023年1-3月,全国商品房销售面积2.99亿平,同比下降1.8％(1-2月-3.6％);1-3月商品房销售额3.05万亿元,同比增长4.1％(1-2月-0.1％),其中商品住宅销售额同比增长7.1％。分区域看,东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为9.3％、-6.7％、0.2％、18.4％(1-2月分别为2.1％、-3.5％、-2.7％、-0.1％),东部和东北区域市场回暖进程较快。整体来看,在一季度宽松购房政策下,由于疫情积压的购房需求逐步释放,销售市场企稳复苏态势初显,但从我们跟踪的64城4月新房销售表现来看,销售数据环比有所回落,小阳春持续性仍需观察。?

新开工面积降幅扩大,竣工面积同比企稳回正2023年1-3月,全国房屋新开工面积2.41亿平,同比下降19.2％(1-2月-9.4％);其中住宅新开工面积1.77亿平,同比下降17.8％(1-2月-8.7％),下降趋势进一步拉大,源于2022年品牌房企拿地减少,并且一季度前两月行业仍处于弱预期状态,房企新开工意愿较弱。2023年1-3月,房屋竣工面积1.94亿平,同比增长14.7％(1-2月+8.0％),其中住宅竣工面积1.44亿平,同比增长16.8％(1-2月+9.7％),在疫情政策全面放松后,工程进度恢复正常,竣工面积同比增长,伴随保交付政策持续推进,我们预计2023年竣工数据将持续改善。?

开发投资数据不及预期,房企资金压力犹存2023年1-3月,房地产开发投资额2.60万亿元,同比下降5.8％(1-2月-5.7％),其中住宅开发投资额同比下降4.1％。开发投资数据承压一方面源于一季度土拍市场较低迷,除核心城市外房企投资拿地意愿较低;另一方面投资拿地减少,导致开复工面积减少。我们预计二季度在销售市场复苏预期下,短期内行业拿地面积、新开工面积有望修复,长期来看房企融资恢复正常,开发投资能力有望企稳。2023年1-3月,房地产开发企业到位资金3.47万亿元,累计同比下降9.0％(1-2月-15.2％),其中自筹资金单月下降17.4％,企业资金压力犹存。?

投资建议三月以来中央层面政策持续宽松,无锡、厦门、郑州、合肥等二线城市限购放松,二季度宽松购房政策有望延续。1-3月商品房销售数据边际改善,区域之间和高低能级城市之间的分化或将进一步拉大。我们认为伴随二季度房企推盘高峰到来,在2022年同期低基数下销售数据有望持续改善,拿地积极的国央企货值会更充裕。板块贝塔依赖政策放松和房价波动,个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。供给侧改革下,持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的:(1)保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企;(2)万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。?

风险提示:行业销售恢复不及预期,政策改善不及预期。